业主的建筑物区分所有权的内容

一、建筑物区分所有权

▲专有部分所有权（专门归你所有）

①住宅、经营性用房（底商、商铺）→确定为专有

②露台→若建筑规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时也根据规划将露台（顶层的房子专属的天台）列入该房屋的买卖合同中，应认定为专有行使权利：

→民宅商用应经全体有利害关系的业主同意

→→有利害关系的业主的范围： 本栋建筑物内的其他业主为当然有利害关系（不分层）；整个建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响

▲共用部分共有权

①道路→共有，但城镇公共道路除外（城镇公共道路归国家所有）

②绿地→共有，但城镇公共绿地或明示属于业主个人除外（城镇公共绿地归国家所有；明示属于业主个人是小区开发商在开发这个房子的时候就专门划出一部分绿地，这一部分绿地不计入公摊面积，谁买了小区里大户型的房子就把这个绿地给他赠送几平米，这是属于个人所有。）

③车位、车库→由当事人（指房地产开发商和小区的业主）通过出租、出售或附赠等方式约定，但占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有（小区里的车位、车库原则上是归房地产开发商所有。）

④公共场所、公用设施→共有

行使权利：

①所有业主均可使用共有部分

公摊面积：建筑面积跟居住面积的中间差就是公摊面积。

②费用分摊与收益分配

→有约定的， 依照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 （实际上在现实当中这个费用一般转化为物业费；我们平时交的物业费就两个用途：一个是给物业公司的报酬，因为他给我们小区打扫卫生、保护我们的安全；另一个就是小区公用部分发生的费用，比如修路、电机需要修。）

▲管理团体成员权（针对公用部分而言的，共用部分需要一起来管理。）

①团体形式

→业主大会（全体业主组成的，大家一起表决）+业主委员会（全体业主选出一部分委员来组成业主委员会，负责处理日常事务）（有点类型于全国人大及其常委会）

②表决要求

→以下须经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上且占总人数 2/3 以上的业主同意（面积和人数要双重达到2/3才能够满足表决要求；面积达到2/3而人数达不到2/3的情形有可能同意的都是大户型的业主，人数达到2/3而面积达不到2/3的情形有可能同意的都是小户型的业主。）

→→建筑物及其附属设施的改建、重建及筹集维修资金

→其他事项须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意（过半数不是1/2以上，1/2以上的意思是大于等于1/2，过半数是超过半数，大于1/2的意思，没有等于。）

③面积与业主人数的计算方法

→面积计算方法

→→专有部分： 按不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的， 暂按房屋买卖合同记载的面积计算（这三个顺序不能变化）

→→建筑物总面积： 按照前项的统计总和计算

→业主人数计算方法

→→业主人数： 按专有部分的数量，一个专有部分按一人计算； 尚未出售和虽已出售但尚未交付的，以及同一买受人拥有两个以上专有部分的，按一人计算。（一套房子在投票的时候按一个业主计算，不论是否夫妻共有，还是家里住了多少人都按一个业主计算；为了投票公平所有尚未出售的（不管有多少套）只按一个业主来计算，这一个业主的投票权由房地产开发商所有，当计算面积的时候可以把所有尚未出售的面积相加起来算这一个业主的，允许叠加；一个人在小区里面买两套房子的，开会投票表决只能按一个业主来计算，计算面积的时候可以两套面积叠加算这一个业主的。）

→→总人数： 按照前项的统计总和计算

补充知识：

建筑面积都含公摊面积的，多层得房率一般在82%左右，建筑面积和使用面积大概相差18%， 高层在75%左右 ，建筑面积和使用面积大概相差25%，因为高层还要公摊电梯以及一楼的大厅面积，所以公摊面积更大。

物业服务合同

二、物业服务合同

表面上是合同法问题，但实际上是物权法问题，在合同法里面没有规定。

▲效力范围

①合同内容

→物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，为物业服务合同的组成部分。（如果写在合同里面了当然是合同的组成部分，违反了要承担违约责任；如果合同里面没有写上这些承诺跟细则，只要是公开作出的，可以理解为物业服务合同的当然组成部分。物业服务企业违反了承诺及细则，业主可以主张其承担违约责任。）

②约束力（对非合同非当事人的约束力）

→建设单位（房地产开发商）依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对（全体）业主具有约束力，业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。（实现当中房地产开发商开发好这个小区以后一般自己先找一个物业服务企业，这个跟房地产开发商可能还有点关联关系，他们签这个物业合同是房地产开发商跟物业服务企业签的，然后这个物业服务企业就到小区提供服务；小区的业主陆续住进来，小区的业主说：“这个物业服务企业是建设单位找出来的，我也没有跟他签合同，因为合同具有相对性，我没签合同凭什么约束我呢？”法律说：对业主具有约束力，业主不得抗辩。假如业主们都对房地商开发商找的物业服务企业非常不满意，可以重新投票表决，开业主大会重新选一个物业服务企业。）

▲无效规则

以下两种情况下合同或合同中的相应条款无效

①物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同（我们是允许物业服务企业将一部分物业服务业务委托给别人的。）

②物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款（现实当中物业服务合同一般都是物业服务企业单方提供的，容易出现对业主不利的条款，而对物业服务企业有利的条款，这样的条款无效；如果一个物业服务合同有很多条款，这些条款无效，别的条款还是正常有效的。）

▲业主的责任

①物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为由抗辩，法院不予支持（比如：某一个业主出差了没有享受到物业服务企业提供的服务，或者有的业主说：“我不需要物业服务企业”，这两个理由一律不支持。）

②业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持（现实生活中很多物业服务企业不找承租人要物业费，还是找业主要物业费，法院是支持的。如果业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由出租人（业主）交物业费，这个时候承租人、借用人或其他物业使用人不需要承担连带责任；这是个单向连带责任。）

▲合同的解除与终止

①业主大会解聘物业服务企业后，业主委员会可主张解除物业服务合同（业主大会已经投票表决了跟这个物业服务企业解除关系，业主委员会就可以跟物业服务企业解除合同。）

→物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利（业主委员会没有交物业费的义务）

②物业服务合同终止后，物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系（不需要你提供服务了结果你非要提供服务）为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持（不能够主张任何的物业费）